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Especialistas afirman que el precio de los alquileres comienza a desacelerarse


La tendencia se da en viviendas, locales y oficinas. En enero se mantuvieron los precios de fines de 2007 y se espera que la tendencia continúe el primer semestre. Impacta el amesetamiento de precios de nuevas propiedades. Las reglas de juego pueden variar de acuerdo al traslado del ABL. El precio de los alquileres parece haber encontrado un período de “aparente calma” para los operadores inmobiliarios, después de alcanzar una rápida recuperación que llevó al sector a tener precios más altos que antes de la devaluación.

La tendencia es similar tanto en el mercado de viviendas como en industriales, retails y oficinas, un sector donde la vacancia es casi nula y los pocos contratos que están vigentes generalmente son renovados porque no hay muchas opciones de cambio.

Tanto los especialistas de diferentes inmobiliarias consultadas de Capital Federal y el Gran Buenos Aires como Ramadés Marino, titular de la Unión Argentina de Inquilinos, coinciden en que habrá un desaceleramiento de costos durante los primeros meses del año, que impactará en diferentes zonas.

Después de tantos aumentos desmedidos, las exigencias de la demanda, que siempre  impone su propio ritmo al mercado, están cambiando a la hora de firmar un contrato y que no van a pagar más por menos calidad, poniendo condiciones a los altos precios.

En cuanto a los meses de mayor demanda, si bien febrero puede ser un mes clave especialmente para viviendas, cuando mucha gente del interior del país o de las empresas cierran sus contratos en Capital, la reactivación del mercado llevó a que 2007 se mantenga con el mismo ritmo de operaciones todos los meses.

Prueba de esto son los datos de Eduardo Pereira, Gerente de la División Tasaciones de L.J. Ramos, quien asegura que el aumento de las tasaciones en enero de 2008 fue del 50% en comparación con enero de 2007. Además, explicó que no hay diferencias de valor entre las realizadas en noviembre y diciembre con las de enero.

Es por eso que los operadores arriesgan que el primer semestre está definido con los precios de noviembre y diciembre.

Perspectivas en viviendas
Alejandra Covello, titular de Covello Propiedades, explicó que “en general el mercado esta sobreofertado en todos los rubros y no es exento en el tema alquileres. Por eso no hay subas exageradas de precios sino que se tiende a una desaceleración”.

Los valores tomaron el año pasado una carrera al alza que no acompañó el aumento de sueldos. Esto se dio junto a una expectativa generalizada de conseguir clientes extranjeros, una característica que sólo se da en un 20% del mercado.

“Se viene una desaceleración de precios porque muchos propietarios estandarizaron de manera ascendente las propiedades pensando en los extranjeros. Y los que vienen de otros países quieren Recoleta, Palermo o Barrio Norte, no se trasladan a otras zonas como puede ser Barracas, La Boca o Almagro. Por lo único que si están dispuestos a pagar un poco más es por San Telmo, que se ha posicionado entre los turistas”.

En este contexto, el resto del mercado queda con la ilusión de pretender sacar la misma suma por propiedades ubicadas en zonas que la demanda de otros países no está dispuesta a pagar, y que los locales tienen que aceptar por el aumento de precios o los bajos salarios, entre otras cosas. Es por eso que en este caso la búsqueda si se ha trasladado de Palermo a Almagro; de Belgrano a Núñez; y de ahí a Saavedra.



Cecilia Elejalde, Gerente de la División Viviendas de L.J. Ramos, considera que hasta marzo no se darán cambios en los precios de los alquileres y que el si el mercado sufre un impacto será por el aumento de ABL y expensas.

En este sentido, explicó que no se puede arriesgar un monto del incremento porque en algunos casos no se decidió como será trasladado. “Se dará un reacomodamiento pero no será igual en todos lados. En algunos casos se traducirá en aumentos que los absorberá el inquilino, pero otros dueños que no puedan postergar sus alquileres tendrán que ver como acomodan el nuevo costo y hacerse cargo.

Hay dos modalidades de contrato:

  • Una es cuando el inquilino paga impuestos, televisión y expensas.
  • Otra es el Paquete, cuando quien se hace cargo es el dueño y el inquilino sólo paga servicios.

Ahora con el impacto de ABL seguramente la opción para el dueño será salir del paquete.

“De todos modos, no creo que el aumento sea desmedido porque sino la demanda se pondrá más exigente respecto al estado en que se entreguen los departamentos. Además no podrán generarse excesos porque la demanda se acota al valor que pueden pagar, que generalmente es de 6% anual, pero que en 2007 tuvo una variación de entre un 15 y 20%, también por la inflación”.

En cuanto a las zonas que siempre mantienen su demanda activa para L.J Ramos se siguen destacando las premium, entre ellas Puerto Madero, Recoleta y Palermo.

Dimas Inmobiliaria, con gran participación en el mercado de Almagro y Quintana, en Barrio Norte, mantuvieron las mismas expectativas en cuanto al futuro de los precios de alquileres.

“Los precios subieron en enero pero no tanto como ha sucedido en el último tiempo. Por ejemplo un departamento a estrenar en Boedo, de dos ambientes, tiene un valor de $850; mientras que uno en Almagro, dos ambientes con 2 años de antigüedad, en $950”, explicaron en Dimas.

Al mismo tiempo, agregaron que no esperan un salto muy notable en los próximos meses porque los propietarios se están dando cuenta de la situación del mercado y que no se puede pedir más”, explicaron.

En cuanto a Quintana también aclararon que este mes mantuvieron los mismos precios para viviendas, aunque aclararon que el precio de barrio “no es para nada bajo”.

Por su parte, Ramadés Marini explicó que hay un desaceleramiento en general de la economía y esto se ve en muchos casos. "También creemos que se verá en los alquileres", explicó.

De todos modos espera los datos de inflación actualizados para luego corroborar que pasó con los alquileres, al mismo tiempo que criticó que estos no se tomen en cuenta como parámetro de la inflación.

Aunque espera una desaceleración, el representante de los inquilinos dijo que el riesgo se mantiene siempre latente. Los alquileres se renovaron en 2007 a tasas del 100% respecto del contrato anterior, es decir 50% por año porque los contratos son cada dos años. Al mismo tiempo, suben dos veces y media la media de la inflación llegando a 19.8 puntos.

Puerto Madero, la excepción
Esta zona es una mundo aparte en la ciudad de Buenos Aires y se proyecta un incremento de los precios de 10% aproximadamente, aunque a partir del próximo semestre. Los precios suelen tener una variación del 10% anual y en los últimos 6 meses no sufrieron aumentos, manteniendo los niveles de fines de 2007, según Federico Andreotti, socio gerente de Tizado Puerto Madero.El directivo agregó que la demanda es constante pero como se están terminado muchos edificios y hay mucha competencia de producto, los propietarios también cuidan los precios.

La mayoría de los pedidos comienza en febrero y en su mayoría tienen que ver con departamentos sin muebles, con un dormitorio y cochera, que tienen un valor de u$s800 en adelante.

Oficinas, sin vacancia
La división oficina presenta las mismas características en cuanto al desaceleramiento de los precios de alquiler que las viviendas, pero el mercado tiene una diferencia fundamental: la tasa de vacancia es casi nula y no hay oferta de nuevos inmuebles.

Según Mariana Stange, Gerente de la División Oficinas de L.J. Ramos, lo que está pasando en el mercado es que a partir del segundo semestre de 2007 no hay vacancia, especialmente en la categoría premium o AAA, que corresponde a la zona de Catalinas y Plaza Roma, entre otras. Eso hizo que hasta ese momento se mantengan en alza los valores.

Hacia fines de 2008 habrá nuevos metros cuadrados disponibles entonces los costos tenderán a estabilizarse en cuanto a los valores de alquiler. Hay que tener en cuenta que los costos en este segmento están hoy cerca del techo, con valores similares a los de antes de la devaluación”, explicó .

La recuperación a ritmo constante desde el año 2003 tuvo también sus aspectos negativos: Se aumentó considerablemente el nivel de rotación de los locatarios y muchas veces los propietarios, tentados por una buena renta, han rebajado la calidad de sus inquilinos.

Hoy por hoy, se están observando que en algunos corredores principales los valores locativos están alcanzando su techo e incluso están apareciendo casos donde los inquilinos presentan dificultades para pagar los alquileres en fecha.

Dadas las características del mercado y sumado a la situación inflacionaria se suelen pactar contratos escalonados con ajustes pre-fijados que rondan entre 10% a 15% anual en pesos. Se han extendido los períodos acordados, y la moneda de pago es tanto en dólares como en pesos, en porcentajes similares.

En cuanto a los valores actuales que se manejan para el segmento premium, rondan entre los u$s32 y u$s35 el m2. Antes de la devaluación estaba en el rango de u$s40 dólares.

En el caso de zona norte, como Vicente López, hay edificios de máxima categoría donde el costo es de u$s25 a u$s27 el m2 para alquiler. “Son precios muy altos que llevaron a la máxima recuperación en sólo 4 o 5 años”, agregó Stange.

Para este segmento la inflación no ha jugado un rol tan importante en los incrementos,como sí la vacancia. Sin embargo, sí impactará de lleno en el tema expensas y ABL, que suma un gasto de u$s5 por m2 a los alquileres. “Es decir, en un alquiler de u$s35 el m2, se debe sumar el IVA y u$s5 de expensas”, explicó la gerente.

En cuanto a las características de la demanda no hay estacionalidad marcada para el segmento oficinas sino que hay un ritmo parejo durante todo el año. En diciembre se cierran muchas operaciones comparativamente con otros meses porque las empresas presentan balances y tienen que tener los precios acordados para el año próximo.

Por otro lado, lo que se está dando en este momento ante una oferta tan baja de oficinas, es que cuando las empresas encuentran el inmueble adecuado cierran rápidamente la operación.

En Puerto Madero también hay muy poca disponibilidad de espacios. Según el gerente de Tizado, en el último año subieron los precios de manera permanente y el m2 de alfombra pasa los u$s30. Al no haber oferta cualquier oficina que se desocupa se ocupa rápidamente, aunque pagan por 200 metros u$s6.000 al mes.

En oficinas y locales muchas veces se aumentan más los precios porque son contratos más largos, y sus incrementos son de hasta un 15%”, explicó.


Retails e industriales
Son dos segmentos que también han tocado un techo tanto en Capital Federal como en el Gran Buenos Aires y el interior del país, con cifras que en algunos casos superan a los montos que se pagaban antes de la devaluación.



Sin embargo, la escasez de disponibilidad muchas veces sigue impulsando las cotizaciones que muchas empresas ya no podrán seguir pagando.

Según Ricardo Costa Chiappe, Gerente de la División Industrias de L.J Ramos, los alquileres de enero no tuvieron aumentos en comparación a diciembre de 2007.

El sector está tocando un techo en cuanto a precios y en los valores de hoy hay muchas empresas que no pueden pagarlos. En el caso de la Zona Norte, el precio de un depósito en Pacheco, sobre Panamericana, es de $18; más adentro se pagan hasta $12 y en el Parque Industrial de Pilar $11. Son precios muy elevados”, explicó el gerente.

En 2007 los precios crecieron un 15% tal como estaba previsto en los contratos, que son renegociables. Por otro lado, advirtió que hay una gran escasez en el sector, y que la gran demanda del año pasado no se contuvo con nuevos productos.

En cuanto a la estacionalidad para cerrar operaciones en L.J Ramos explicaron que es un segmento que generalmente es muy activo y no tiene grandes estacionalidades, aunque enero y febrero marcan un parate importante.



En el segmento retails, la oferta de locales comerciales tanto en shoppings como en corredores a cielo abierto es muy baja. Si hablamos de corredores principales el índice de vacancia ronda el 2,5% lo que representa en promedio 3 locales disponibles por corredor. Es muy común el listado de espera de locatarios, que terminan compitiendo por ingresar al primer local que pueda quedar desocupado. Marcelo Zuliani, experto en el tema de Collins Internacional, advirtió que el sector está atravesando un curva de desaceleramiento de precios después de incrementos que tocaron un techo. En este sentido mencionó como ejemplo algunas zonas del Gran Buenos Aires, donde los alquileres están hasta un 20% encima de lo normal.

Según las comparaciones realizadas por la compañía entre los precios de 2006 y 2007, mientras que el m2 de un local en Monte Grande tenía un valor de u$s28,50 en 2006, el año pasado tocó un techo de 45 dólares; en San Miguel pasó de u$s25 a un rango de 30 a 38 dólares.

Esta tendencia también es clara en el interior del país, donde muchas provincias con el auge de la soja empezaron a subir sus precios en diferentes categorías siendo los alquileres la que más rápido siente el impacto.

Hay que tener en cuenta que los retailers más importantes también están apuntando a las provincias aprovechando el auge del desarrollo de centros comerciales. Actualmente de los 71 shoppings que existen en el país, casi el 50% se encuentra en el interior, mientras que los restantes se distribuyen entre

“Ante este contexto de gran competencia, los precios tenderán a estabilizarse”, explicó Zuliani.

En cuanto a la estacionalidad para el alquiler de locales, en Collins destacaron que este año se extendió hasta la segunda semana de enero ya que hubo una brecha de 60 días durante las elecciones.

De acuerdo a los expertos, se prevé que el mercado continúe en movimiento con muchas operaciones de alquiler, pero las mismas comenzarán a ser más equilibradas para evitar que la demanda empiece a caer ante la imposibilidad de enfrentar los costos.


Fuente: : InfoBAE